Управление, содержание и ремонт общего имущества в жилых домах

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируются следующими Постановлениями:

-  Постановлением Правительства РФ от  13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

- Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»

Согласно Постановлению № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям и другую необходимую документацию.

Правила указывают, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

 В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Порядок предоставления отчетов управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирных домах (МКД)

До июля 2010г. не совсем было понятно, каким образом и как должна отчитаться управляющая компания по договору управления многоквартирным домом.

С вступлением в законную силу Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г., которым внесены поправки в Жилищный кодекс РФ, а именно, добавлен п.10 ст.161 Жилищного кодекса РФ, согласно которому управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом устанавливаются стандартом раскрытия информации, утвержденным  Постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

Таким образом, можно не только получить информацию, определенную стандартом ее раскрытия, но и утвердить или не утвердить отчет управляющей компании. Не утверждение отчета, может являться основанием для смены управляющей компании.

При заключении договора управления многоквартирным домом необходимо предусмотреть утверждение годового отчета управляющей организацией, его порядок и сроки. Возражения по отчету управляющей организации можно направить в Роспотребнадзор и в соответствии со ст. 29 Закона РФ О защите прав потребителей от 07.02.1992 N 2300-1 потребовать:

1. Безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

2. Соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

3. Возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, действующими в сфере управления многоквартирными домами, осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти. Порядок контроля определен Приказом   Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 9 апреля 2012 г. N 162, вступившего в действие с 5 июня 2012 года. 

3. Контроль за деятельностью управляющих организаций

Контролирующими органами в сфере деятельности ЖКХ являются:  Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, Прокуратура.

Также, хотя и в меньшей степени, контроль может осуществляться Службой по государственному регулированию цен и тарифов  и Антимонопольной службой.

Контакты:

Государственная жилищная инспекция Калининградской области (жилищная инспекция (служба) Калининградской области)

Адрес: 236006, г. Калининград, ул. Барнаульская, 4.

Электронная почта: inspgil@mail.ru

Режим работы Службы: 

ежедневно: понедельник - пятница с 9.00 до 18.00 (обед: с 13.00 до 14.00); 

выходные дни: суббота - воскресенье.

Прием граждан руководителем (директором) Службы: каждый четверг с 15.00 до 18.00.

Прием граждан государственными инспекторами: ежедневно в рабочее время.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области

Сокращенное название: Управление Роспотребнадзора по Калининградской области

Почтовый и юридический адрес: 236040, г. Калининград, ул. Подполковника Иванникова, д. 5

Телефон: (4012) 53-69-42, тел./факс 46-34-81

Электронная почта: Kaliningrad@39.rospotrebnadzor.ru  Сайт:  www.39.rospotrebnadzor.ru

Прокуратура Калининградской области

Адрес: Россия, 236040 , г. Калининград 

ул. Горького, дом 4

Телефон дежурного прокурора: (4012) 576-860

Служба по государственному регулированию цен и тарифов  Калининградской области

Адрес: 236000, г. Калининград, ул. Советский проспект, д. 13 (3-й)

Телефон: 8(4012) 599 – 539

Тел/факс:  8 (4012) 599-519

Электронная почта:  baltrek@baltrek.kld.ru                                

Управление Федеральной  антимонопольной службы по Калининградской области

Адрес:  г. Калининград, ул. Барнаульская, д. 4,  бокс 033, 236006

Официальный сайт: kaliningrad.fas.gov.ru        

E-mail: to39@fas.gov.ru       

Приемная: (4012) 53 – 72 – 01

Факс: (4012) 53 – 72 – 00

Приём корреспонденции: (4012) 53 – 72 – 01

Совет многоквартирного дома

Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает собственников помещений в многоквартирных домах избрать совет многоквартирного дома (МКД). В статье 161.1. Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) говорится, что  если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Из числа членов  совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома избирается председатель совета.  Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

К основным функциям совета МКД относятся:

- обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- вынесение на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг и др;

- представление собственникам помещений в многоквартирном доме предложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

- представление собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме своего заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;

- осуществление контроля за оказанием услуг и  выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

- представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

 Председатель, выбранный из числа членов совета МКД, выполняет следующие функции:

- до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164  Жилищного кодекса;

- доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам управления МКД и условий договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом;

- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры при прямом управлении; 

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;

- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Старший по дому, Председатель Совета дома, собственники квартир, а также нежилых помещений, расположенных в жилых домах,  могут обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию на свою управляющую организацию  за невыполнение обязательств по надлежащему содержанию и ремонту имущества дома, некачественное предоставление коммунальных услуг,  на невыполнение стандартов по обслуживанию дома, не представление документации, нецелевое  использование средств собственников помещений, не взыскание дебиторской задолженности.

Через такую структуру, как совет многоквартирного дома,   собственники помещений вовлекаются в процесс управления многоквартирным домом. Не секрет, что в настоящее время собственники еще малоактивны и стараются отстраниться от процессов управления общим имуществом в доме, а также осуществления контроля за деятельностью управляющей организации.